안녕하세요?
오늘도 즐겁게 육아하며 경제적 자유를 누리는 날까지 고군분투 중인 똑순이 딸기맘입니다.
오늘은 부동산 매매 거래에서 빠질 수 없는 양도소득세 계산 방법에 대해서 알아보려고 합니다.
♣ 양도소득세
: 개인이 자산을 양도하여 발생한 소득을 과세대상으로 부과하는 소득세를 말합니다.
♣ 양도소득세 신고 및 납부
- 국세청 손택스에 로그인 후 「 신고납부 → 양도소득세 」 순서로 신고하시면 됩니다.
- 예정신고기간 : 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 내에 신고하셔야 됩니다. 양도차손이 있거나, 양도차익이 없어도 신고해야 되며, 예정신고를 이행하지 않으면 가산세가 붙게 되니 주의가 필요합니다. (무신고 가산세 20%, 과소신고 10% 적용)
- 확정신고기간 : 과세기간의 다음연도 5월 1일 ~ 5월 31일까지
- 양도소득세의 분납 : 거주자로서 납부할 세액이 1,000만원을 초과하면 2개월 이내에 분납가능합니다.
♣ 아래에 해당되는 양도소득세는 비과세 됩니다.
- 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득
- 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득
- 지적 재조사에 의해 공부상 면적이 감소된 경우로 받은 조정 금액
- 1세대 1주택의 양도 (고가주택은 제외됩니다)
< 1세대 1주택의 범위 >
1. 거주자 및 그 배우자가 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 경우
2. 취득 당시에 <주택법 제63조의 2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역에 있는 1세대 1주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상일 경우
먼저 양도소득세의 계산구조입니다.
제가 공부할 때 정리해 놓은 기록입니다.
요렇게 해 놓고 하나하나 용어들에 대해 정리하니
쉽게 이해 되는 것 같아서 최대한 간단하게 소개해 드리려고 합니다.
(1) 양도가액
: 양도시점의 실거래가에 의한 총 입금액 (매도 금액)
(2) 취득가액
: 취득에 든 실거래가액 (매수 금액)
(3) 필요경비
- 취득시 지출한 취득세 · 등록세 등
- 취득시 지출한 중개수수료, 법무사 수수료 등
- 자본적 지출 : 취득 후 지출한 비용 중 실질가치가 증가되는 지출 또는 내용연수가 증가되는 지출 (개량, 이용편의, 용도변경 등) 증빙을 갖춘 경우 인정됨.
(4) 양도차익
- 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺸 금액입니다.
(5) 장기보유 특별 공제
: 부동산 등을 3년이상 보유시 매매차익에서 일정비율을 공제해 줍니다.
| 보유기간 | 공제율 |
| 3년 이상 4년 미만 | 6% |
| 4년 이상 5년 미만 | 8% |
| 5년 이상 6년 미만 | 10% |
| 6년이상 7년 미만 | 12% |
| 7년 이상 8년 미만 | 14% |
| 8년 이상 9년 미만 | 16% |
| 9년 이상 10년 미만 | 18% |
| 10년 이상 11년 미만 | 20% |
| 11년 이상 12년 미만 | 22% |
| 12년 이상 13년 미만 | 24% |
| 13년 이상 14년 미만 | 26% |
| 14년 이상 15년 미만 | 28% |
| 15년 이상 | 30% |
※ 1세대 1주택 고가주택시 별도 공제율 적용
(6) 양도소득금액
- 양도차액에서 장기보유특별공제를 뺀 금액입니다.
(7) 양도소득 기본공제
: 1인당 연간 1회 250만원까지 인정됩니다.
(8) 양도소득세 과세표준
- 양도소득금액에서 기본공제액을 뺀 금액입니다.
(9)양도소득 산출세율 (2023년 이후)
| 과표 | 기본세율 | 누진공제 |
| 1,400만원 이하 | 6% | - |
| 5,000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 1억 5,000만원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 3억 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 5억 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 10억 이하 | 42% | 3,594만원 |
| 10억 초과 | 45% | 6,594만원 |
※ 2년 이상 거주한 주택에 한하여 적용되는 기본세율이고, 2년 미만 거주, 입주권, 분양권 등은 별도 세율이 적용됩니다.
(8) 산출세액
- 과세표준에서 해당 세율을 곱한 금액입니다.
어떠신가요?
양도소득세 계산 흐름이 보이도록 최대한 간결하게 작성해 보았습니다.
엑셀 파일 첨부하니 참고하시면 쉽게 계산이 가능하실 거예요.^^
여름이 한창 무르익어 매미소리가 맴맴 시원하게 들리는 나날이네요.
매미는 7년 이상을 알,유충, 애벌레로 땅속에서 살다가 성충이 되어서는 겨우 길어야 보름 정도 남짓 살 수 있다고 하지요.
7년을 기다리고 또 기다려서 성충이 되는 매미처럼 우리도 열심히 공부하고 노력해서 경제적 자유를 이루는 날이 오기를 간절히 소원해 봅니다.^^
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